都说地产寒冬 2019碧桂园、万科、恒大卖了6000个亿


原标题:2019碧桂园、万科、恒大.性能竞赛,都说房地产是冬天,但他们卖了6000亿

来源:中国企业家杂志

销售差异仍然在住宅企业继续。从全年累计增长率来看,二线蓝筹股表现良好。

文| 《中国企业家》记者

头图摄影|潘登

“裁员,融资难,中年危机?”

除此之外,潘家明想不出2019年房地产行业的关键词。

当他和《中国企业家》谈论他作为一个房地产人的心理感受时,他的论点是焦虑和自由的。尽管他在领先的房地产企业中担任重要的投资职位,看着他的同事们离职,但他一直感到“生存危机”。另一家领先的房地产公司的区域经理简要提到了自己的情况:“不是在裁员过程中,而是在裁员的路上。”

总部设在华南的另一家腰牌房地产公司田豫,多年来一直负责市场营销管理,他很冷静。"在现在这个市场上,所有的住房企业都是一样的,有很大的压力和不稳定性."田豫用“积极和谨慎”来总结他在过去一年的工作态度,还是什么?如果经济衰退回到低迷状态,我们肯定要想办法。

幸运的是,在过去的一年里,他们的公司都完成了年度目标,他们没有被“解雇”。截至1月6日,龙头房企的年度业绩已经向社会公开。随着碧桂园年度业绩的公布,住宅企业的竞争已经正式进入6000亿的时代。从2019年的合同销售业绩来看,在领先的住宅企业中,碧桂园、万科、恒大和融创继续保持领先地位,排名与去年持平。

根据各公司公告,2019年房地产龙头公司的合同销售额分别为:融创中国5562.1亿元、万科6308.4亿元、恒大6016亿元,而据科瑞研究中心统计,当年碧桂园累计合同销售额为7715亿元。

按合同销售金额排序,住房企业负责人排序为毕万恒荣。但根据股权金额排名,四大房企排名发生变化,即毕横万荣,其中碧桂园5522亿元,恒大5782亿元,万科4103亿元,荣创3834亿元。

一段插曲。融创也短暂进入“前三名”。在2019年11月底发布的业绩清单中,融创的月度业绩超过了万科在顺驰时代“击败万科,成为最大卖家”的雄心。融创中国董事会主席孙宏斌只是谦虚地说,“超越万科是一个意外”。然而,最后,万科在上个月加紧抓举,回到前三名。

根据凯瑞发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,本轮排名前10的企业是碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产、新城控股、世茂地产、龙湖、华润置地。虽然华润整体领先5亿元,但龙湖却以近30亿元的优势超越华润,进入含金量较高的权益排行榜前10名。

Source: CRIC官方网站截图“这个列表作为一个融资标准仍然有一定的意义,但是主要的房地产公司今年不愿意提高他们的排名。一位不愿透露姓名的行业分析师在谈到住房企业排名时表示,“毕竟,只要能够稳定下来,住房企业再次增长的空间就更小了。”。除此之外,一把小刀就在马夫的头上。“

市场监管将在2019年下半年收紧。然而,由于下半年销售的增加和其他营销措施,主流住宅企业的绩效指标完成率仍然较高。然而,仍有少数住宅企业承受着更大的压力。

值得注意的是,虽然“碧湾恒”的领先房企排名没有变化,但万科和中国恒大的销售同比增长率已经跌至一位数。在平安证券最近发布的一组统计数据中,语气同样悲观。”2019年主要住房企业的总体完成率(107%)仍远低于2016年(126%)和2017年(124%),仅略好于2018年(105%)。

“在这种规模的十大住宅企业中,必须有业绩方面的战略储备,业绩的多少取决于年底是否需要。或多或少,他们都在控制之中。”一家知名机构的匿名分析师表示,“尤其是在年底需要业绩的时候,大型房地产企业可以获得的手段和效果将会更强。”

房地产公司“激烈歌唱”的时代已经结束。天丰证券分析师陈天诚预测,2020年前100家房地产企业的整体增长率仍将下降。其中,一些龙头企业的增长率在10%以内,大多数在10%到20%之间,少数在20%以上。“龙头企业增速略低于二级企业,表明集中度正在放缓,行业格局仍有打破的机会。”

一个值得注意的现象是,越来越多的人开始关注住房企业的股本数字。不仅碧桂园,而且华润、阳光城、富力、凯撒等企业也选择披露其权益表现。中海和龙湖分别以22.8%和21.3%的股权增长率引领领先的房地产公司。

“在未来,市场营销和权益维度将更好地反映企业自身的市场营销、运营和投资能力。”分析家指出。在过去的2019年,排名前30位的房地产公司共售出1亿元人民币,同比增长5.6%。股权销售总额为1亿元,同比增长11.5%,增速明显高于100家住房企业的总数据。

但是,2019年住宅企业的销售权益比率正在下降,合作开发仍然是住宅企业增长的重要驱动力。

2019年,百强住宅企业销售权益比率为73.5%,比2018年下降6.8个百分点。其中,住房企业各层级的股权比例下降,保险费率从71%降至66%。凭借品牌优势和出色的交易能力,大中型住宅企业通过收购、合作开发和小盘股交易,扩大了销售规模,获得了较高回报。分析师表示,随着房地产市场降温和核心城市土地价格下跌,不排除未来主流住房企业权益比例将上升。

在规模增速放缓的大趋势下,“现金流”将成为2019年住宅企业高层管理人员更加关注的“关键绩效指标”。就连“宇宙第一屋”碧桂园总裁莫斌也提醒自己,“在稳健而深远的业务背景下,必须通过提高竞争力来丰富现金流。”碧桂园声称,2020年,公司将继续实施全面预算管理和现金流管理,同时不断提高整个周期的整体竞争力。“全面提升全周期综合竞争力”是碧桂园集团董事长杨国强2019年初对公司的要求。过去一年,碧桂园的改革措施主要集中在改变管理体制,优化组织结构,通过实施垂直轮换和建立责任社区,逐步强化总部精干高效、区域强强联合、11%项目三级控制体系。

摄影:石

百强分化加剧:“强而有力”

2019年,三大住宅企业门槛突破6000亿元。

《中国企业家》风、川财证券等机构综合统计显示,从2018年开始,进入10/30/50/100强的门槛分别提高到2430亿元、1131亿元、736亿元和237亿元。

根据中指研究所《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,在过去的10年里,“1000亿”住宅企业的数量从1个增加到36个,“100亿”营地的数量达到了152个。其中,销售3000亿元以上的住宅企业7家,销售1000-3000亿元的29家,销售500-1000亿元的29家,销售300-500亿元的30家,销售100-300亿元的57家。

从榜单的门槛来看,十大住宅企业之间的竞争最为激烈。2019年,TOP

值得一提的是,在过去的五年里,世茂一度表现不佳,但将在2019年重获地位。宏观调控给前十大产业带来机遇。在连续收购泰和、月泰和傅生集团的项目或公司股份后,世茂将于2019年重返前10名。富力地产跌出前20名,未能实现2019年的销售目标。克里表示,富力2019年的合同销售额仅为1493亿元,远低于其1600亿元的年度目标。

总部住房公司的优势也体现在发言中。2019年,土地将继续集中在住房企业的头。其中,万科、碧桂园、保利、中海、融创等五家房企已获得超过1000亿元的土地。

根据中指研究所发布的《2019年1~12月全国房地产企业拿地排行榜》,2019年十佳住宅企业征地总量为1亿元,同比增长17.7%。50强企业共获得1亿元土地,比2018年增长34.8%。前10名企业获得土地9702亿元,占前50名企业的43.3%,比2018年增长1%。

与住宅企业的外部排名相比,不同区域布局的住宅企业也面临着不同的市场情况。

一方面,2019年房地产企业用地数量和面积排名前十的城市都是一线和二线城市。另一方面,三线和四线住房企业日益增加的断电压力对销售增长有直接影响。尤其是一、二级住宅企业的布局,表现明显优于三、四级住宅企业的布局。去年最后一个月,3号线和4号线的无核化数量急剧下降。

据天丰证券统计,2019年一、二级住宅企业销售增长率为16%,三、四级住宅企业销售增长率为11%。天丰证券分析师陈天成表示:“1号线、2号线正处于复苏轨道,3号线、4号线整体面临下行压力,尤其是仅12月份,1号线、2号线住宅企业销售增速为15%,3号线、4号线住宅企业销售增速为-25%,3号线、4号线增速大幅下滑。”

根据银河证券的统计,一、二线城市的总库存目前处于较低水平,较高点分别下降了27%和22%,而三线城市的库存压力仍然很大,目前库存较之前的高点增加了4%。分析提醒我们,随着第一、第二、第三和第四行的显着差异,库存风险将主要集中在第三和第四行,无论是总量还是退库率。

究其原因,一线城市的政策继续收紧,无核化周期上升。二线城市的人才引进政策更加宽松和温和。三线城市的库存水平很高,显示出结构性风险。“2019年,三线城市政策保持了去年的“逐城政策”趋势,但整体市场仍显示出疲软、供过于求和需求不足的迹象。在工棚改革逐渐退出后,市场缺乏新的推动力。”银河证券分析师表示。

杨侃认为目前市场销售整体难度加大,三、四线供应充足,需求萎缩,之前没有明显调整,后续的量和价都承受很大压力。未来三、四线调整可能会高于预期,带来住房企业大规模减值和中小住房企业资金链断裂的风险。此外,如果后续房地产市场降温超出预期,一些偿债压力较大的房地产企业也将面临资金链断裂的风险。

伟大的一年即将开始:政策声明再次

这意味着未来地方政府在控制房地产政策方面将有更多的自主权

中泰证券分析认为,2019年12月的中央经济工作会议明确提出“压缩各方责任”,表明未来的管理将逐步由地方政府的“垂直管理”向“柔性控制”转变。在.的前提下

对此,一些分析组织表达了类似的观点。尽管在房地产市场整体下行趋势、住房企业销售还款和偿债压力上升的背景下,如12月份抵押贷款利率下降、个别公司批准海外再融资等,房地产信贷政策有望有所改善,但预计住房企业的前端融资控制仍将难以放松,2019年初住房企业的资本水平可能并不容易。

1月6日,央行将总体目标下调0.5%,释放约8000亿元长期资金。这是央行自2011年11月30日以来的第15次“全面降息”,最近一次“全面降息”发生在2019年9月16日。中国人民银行表示,此次下调是全面下调,反映了逆周期调整。有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源,降低金融机构支持实体经济的资金成本,直接支持实体经济。

中国银河证券与房地产业分析师潘蔚认为,从政策角度来看,2020年房地产融资供应方面的紧缩趋势仍将持续,但需求方面仍有小幅改善的空间。对于住房企业本身来说,股票时代正在逐渐来临。如何探索股票市场的价值是许多住宅企业未来的必修课。龙头企业的多元化布局已经打开,行业机遇依然巨大。在行业新趋势下,新形式的房地产公司正在逐步形成,未来发展空间广阔。

2019年度目标完成后,恒大率先宣布下一阶段计划:2020年6500亿元,同比增长约8%。