北京廉价限竞房扎了谁的心?网签不过半 八成项目亏损


这个网络标志还不到一半,而且80%的项目都在赔钱……”限于竞争房屋的“便宜”已经刺穿了谁的心?

为了稳定快速上涨的房价,商品房销售价格最高的非竞争性住宅应运而生,并在过去两年迅速成为北京新房市场的供应主流。由于价格稍低,有限的竞争空间被认为是购房者的"福利房",但这不一定是一件好事,为住房企业。机构数据显示,北京80%的非竞争性住房项目将遭受损失,原因包括住房和土地价格之间的差价小、销售周期长以及融资成本高。

在企业没有利润的情况下,房地产的交付质量引起了市场的关注。在北京,即使是总价超过10万元每平方米的豪华项目,也经常因为质量问题而受到权利保护。业内人士指出,2020年和2021年将是非竞争性住房项目的交付年,住房质量问题应受到各方的高度关注。

文|薛

01部分地区的非竞争性房价下跌20%

▲北京朝阳区一在建楼盘 中新经纬 薛宇飞 摄

▲在北京朝阳区的一栋在建建筑工作多年后,2018年8月,佟玲(化名)用首付和一些杂费在房山区徐汇城项目买了一套房子,平均房价接近元/平方米。

徐汇房产顾问在购房时告诉童玲,这是北京第一批获得预售证书的非竞争性住房项目。经住房和建设厅批准的该批住房的平均价格为人民币/平方米,价格非常合适。童玲不太明白竞争房屋的限制。她的理解是,政府帮助人们压低售价,购买此类项目更具成本效益。

限制竞争性房屋,即限制住房价格和竞争性土地价格,在将来拍卖土地时确定商品房的销售价格。当土地拍卖价格达到上限时,开发商将拍卖自住比例和待建公租房面积。同时,买方在获得项目产权后的五年内不得在市场上交易。换句话说,政府部门为非竞争性住房项目的最高价格设定了一条红线,开发商不能超过这条红线,但向下浮动没有限制。这种类型的住宅仍然是商业住宅,不属于保障性住房序列。

随着强大监管效应的出现,北京的房地产市场正在走下坡路。新建和二手房联动减少已经成为一种趋势,位于六环路外的徐汇城项目也受到了影响。童玲告诉中信经纬(微信:jwview)说,徐汇的售价已经下降了约5000元/平方米,损失了30多万元。从2018年6月至今,徐汇市尚未售罄。据安居客的客户称,该建筑的最低售价为人民币/平方米。

销售并不理想,这是北京大多数非竞争性住宅项目的问题。中原地产首席分析师张大伟对中信经纬表示:“目前已有128个项目和78个非竞争项目进入市场,共有约5.87万套住宅,但现在已有约2.48万套在网上签约,其中只有42.7%在网上签约。除了少数几栋建筑之外,能够卖出一半以上的竞争项目被认为是非常好的。”

中原地产研究中心的统计数据显示,尽管2019年北京新建商品房(包括限售房)的数量同比增长了57%,但商品房库存在2018年和2019年连续两年达到8万套,创下了过去8年的新纪录。

新建商品房的高库存与非竞争性房屋供应的急剧增加有关。该机构表示,自2018年以来,北京共供应了9.5万套新住宅,其中5.44万套为非竞争性住宅,占市场供应量的68%。非竞争性住房项目也库存过多,累计库存为33,800套。

中信经纬注意到,在销售不佳和供应增加的双重压力下,随着

降价进一步挤压了限售房项目本已微薄的利润。中原地产研究中心表示,自2017年以来,北京共进入了103个限售房地块。这103块地的成本价(经营部分)与房价不同,最低的是6300元/平方米,最高的是3万元/平方米以上,只有38块地超过2万元/平方米。考虑到建筑和安装、营销、财务、税收和其他成本,大多数项目都会亏损。

"在进入市场的66块限售房地块(其中一些属于多地块)中,有46块的土地差价在2万元/平方米以内。目前,这些项目中只有8个基本售罄,其余4个基本有保证。总的来说,北京80%的非竞争性住房项目已经亏损。即使它们在未来很快被卖出,也只会减少损失。如果价格战持续下去,损失仍将扩大。”研究中心说。

Kerri研究中心还在2019年10月底表示,对2016年和2017年在北京出售的86块住宅用地的运营情况进行的统计分析发现,在已经开放的66个项目中,只有30%有盈余,超过70%面临亏损。在限售房中,西城天竺、金晨大厦、怡景湾和、席瑞春秋、北京凌秀、冠城别墅的价格和土地差价分别约为人民币/m2、人民币/m2、8348元/m2、7652元/m2、6926元/m2和3742元/m2,均会产生损失。轻松生活研究所智库中心的研究主任严跃进分析了中国和新加坡的情况。一般来说,地价占房价的30%。扣除建筑安装、营销、税收等成本后,该项目可以盈利。然而,北京许多非竞争性房屋的高地价比例是损失的一个重要原因。

张大伟说房价和地价之间的差别很小,开发商知道当他们拿到土地时,他们仍然敢于以高价拿到土地,因为他们对市场的未来有更好的预期。当早期的限售房地块被出售时,市场仍然相对火热。开发商相对乐观,对项目的地下价值估计很高。同时,由于限售房销售价格低,开发商认为该项目将很快净化,财务成本和盈利能力低。然而,随着市场下跌,销售变得更慢,地下商品难以高价出售,利润慢慢被融资成本吞噬。

诸葛房屋搜索数据研究中心的分析师陈晓说,限售房项目的价格相对低于非限售房。建筑成本、财务管理成本、营销成本和各种税费约占房屋销售价格的30%,从而降低了开发商的利润率。与此同时,限售房项目存在同质化严重、区位相对偏远等弊端,导致去工业化程度低、盈利难度大。

03住房质量成问题

▲楼盘 中新经纬 贾亦夫 摄

▲建筑工程新编辑贾义夫

之前,业内有人指出,过去两年交付的住房质量普遍较差,所以近几年尽量不买新房。就北京过去两年的房地产市场而言,无论是高档豪宅还是经济适用房,都有项目暴露出质量问题。

2018年9月,华润昆仑,一个每平方米价格限制在8万元、平均销售价格为9.5万元的豪华项目,陷入质量危机,引起了相当大的关注。一些分析人士认为,尽管华润昆仑地区突破了北京房价的红线,但与当时周边地区12万元/平方米的二手房相比,销售价格仍然较低,利润水平不高,甚至出现亏损。这可能是质量下降的原因。

2018年6月,北京发放了第一批非竞争住房预售许可证。根据建设周期,今年和明年将是非竞争住房项目的集中交付期。张大伟预计第一批非竞争性住房项目将于2020年3月交付,今年将交付约20个项目

张大伟建议购房者在今后购房时,应充分考虑房价与地价之间存在一定空间的项目,这将减少出现质量问题的可能性。

事实上,随着北京的房地产市场进入低迷期,随后非竞争性住房地块的再进入的溢价已经下降。张大伟表示,预计这些项目的亏损可能会减少,但非竞争性住房市场的竞争仍很激烈。

自2019年底以来,北京已连续出售大量无限价土地。陈晓认为,限售房是一项符合当前市场发展形势的微调政策,在一定程度上可以提高房企的征地积极性,有利于企业盈利。严跃进表示,有限竞争的房子暂时不会退出市场,但需要进一步优化和调整。

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